Hieronder vindt u een overzicht van veelgebruikte begrippen in het aankoopproces.
Aanbetaling
Bij een verkooptransactie van een bestaande woning wordt meestal een aanbetaling van 10% gedaan zodra het privé koopcontract getekend is. Dit geeft de verkoper de zekerheid dat de koper serieus is en van plan is om de rest van de verkoopprijs te betalen bij het tekenen van de eigendomsakte bij de notaris, na het juridisch onderzoek van de advocaat.
Advocaat
In het Spaanse verkoopproces is een advocaat verantwoordelijk voor werkzaamheden die in Nederland of België meestal door de notaris worden uitgevoerd. Dit omvat het uitvoeren van het juridisch onderzoek, het controleren van uitstaande schulden, het verifiëren van de juridische inhoud van de eigendomsakte en het uitvoeren van after-sales werkzaamheden. Een Spaanse advocaat moet lid zijn van een regionale brancheorganisatie voor advocaten en moet een officiële bedrijfsaansprakelijkheidsverzekering hebben.
AFO-certificaat
Het DAFO (of AFO) certificaat is een bevestiging van de gemeente dat alle gebouwen op een landelijk onroerend goed oud genoeg zijn en dat de servicefaciliteiten aan de officiële eisen voldoen. Het is geen verplichting, maar de meeste plattelandshuizen , finca’s worden tegenwoordig verkocht met een AFO-certificaat dat normaliter betaald wordt door de verkoper.
Bouwkundig onderzoek
Een officiële Spaanse architect kan via een bouwkundig onderzoek (estudio arquitectónico) de bouwkundige staat van een betsaan onroerend goed beoordelen. Dit onderzoek wordt meestal alleen uitgevoerd bij oudere of duurdere huizen. De architect kan ook een architectonisch onderzoek uitvoeren naar de landsgrenzen van het terrein, vooral bij onroerend goed op het platteland.
Catastro (kadaster)
Het kadaster is een van de twee autoriteiten die onroerend goed registreren en maakt deel uit van de Spaanse belastingdienst (Hacienda). Registratie van onroerend goed bij het Spaanse kadaster (Catastro) is verplicht, omdat dit de fiscale waarde vaststelt voor onder meer de lokale onroerendgoedbelasting (IBI). Het kadaster is ook verantwoordelijk voor het registreren van de exacte landsgrenzen van het terrein via foto’s en plattegronden.
Contrato privado de compraventa of PPC
Het privé koopcontract (contrato privado de compraventa of PPC ) is het contract dat wordt opgesteld door de advocaat en dat wordt getekend door de koper en verkoper. Het bevat alle voorwaarden van de koop/verkoop, zoals de verkoopprijs, het betalingsplan, belastingzaken, de deadline voor het ondertekenen van de eigendomsakte bij de notaris en de ontbindende voorwaarden als een partij van de overeenkomst wil afzien.
Contrato de reserva
Een reserveringscontract (contrato de reserva) is een kort privécontract dat wordt opgesteld door de makelaar en wordt ondertekend door de koper en verkoper. Dit haalt het onroerend goed tijdelijk van de markt totdat alle voorwaarden voor het privé koopcontract zijn uitonderhandeld door de advocaat/advocaten. Wat er met de reserveringssom gebeurt als de koper of de verkoper niet wil doorgaan met de overdracht, hangt af van de condities en ontbindende voorwaarden in het contract. Het is mogelijk om het verkrijgen van een hypotheek als ontbindende voorwaarde op te nemen, hoewel dit niet gebruikelijk is.
Escritura de propiedad.
De eigendomsakte (ook wel de overdrachtsakte genoemd) is het officiële openbare document dat bij de notaris wordt ondertekend tijdens de voltooiing van de verkoop. De eigendomsakte bevestigt wie de legale eigenaar is van een onroerend goed en is daarom van groot belang. Het is altijd aan te raden om deze akte te ondertekenen en niet slechts een privékoopcontract. De notaris bewaart het origineel van de akte, terwijl de koper een kopie ontvangt waarmee het nieuwe eigendom kan worden geregistreerd in het Kadaster.
Gestor
Een “gestor” (het bedrijf wordt “gestoria” genoemd) is een Spaanse accountant of boekhouder die particulieren of bedrijven helpt bij zaken als boekhouding, verzekeringen en belastingaangiften. Een gestor moet lid zijn van een officiële organisatie van gestors in Spanje.
IBI
De IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) is de jaarlijkse gemeentelijke belasting op onroerend goed. De fiscale waarde (catastrale waarde) van het onroerend goed wordt vastgesteld door het Spaanse Kadaster (onderdeel van Hacienda), waarop de IBI is gebaseerd. Vergelijk het in Belgie met het Kadastraal Inkomen (KI) of WOZ in Nederland.
Impuesto sobre Incremento de Patrimonio de la Venta de un Bien Inmueble
De waardevermeerderingsbelasting (Impuesto sobre Incremento de Patrimonio de la Venta de un Bien Inmueble) wordt door de verkoper betaald over de winst van de verkoop op basis van de verkoopprijs in de eigendomsakte. Het percentage van deze nationale belasting bedraagt 19% over de winst en er zijn speciale regels voor verkopers die niet-fiscaal resident zijn in Spanje. In dit geval moet volgens de wet 3% van de verkoopprijs door de koper worden ingehouden tijdens de definitieve betaling bij de notaris. De koper is namelijk verplicht om dit bedrag namens de verkoper te betalen aan de Spaanse belastingdienst als tijdelijk voorschot op de eindcalculatie van de waardevermeerderingsbelasting.
IVA
IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) is de Spaanse btw. Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning of -appartement betaalt u geen 7% overdrachtsbelasting, maar 10% btw over de aankoopprijs.
Licencia de Primera Ocupación
Met de licentie van eerste bewoning (Licencia de Primera Ocupación) geeft de Spaanse gemeente officieel toestemming om in een woning te wonen zodra de bouw is afgerond. De licentie van eerste bewoning is daarom een belangrijk aspect van het juridische onderzoek van de advocaat naar de legaliteit van het onroerend goed.
Nota Simple
De ‘Nota Simple’ is een openbaar uittreksel uit het Spaanse kadaster (Registro de la Propiedad) dat informatie bevat over de eigenaar, schulden, niet-betaalde belastingen, hypotheken, beslagen en andere informatie met betrekking tot een Spaans onroerend goed. Het is een essentieel document voor het juridisch onderzoek van de advocaat.
Notario
In Spanje is de notaris een ambtenaar die verifieert of eigendomsoverdrachten, testamenten en andere openbare documenten correct worden ondertekend en de identiteit van de betrokken partijen controleert. De taak van de notaris tijdens het aankoopproces is anders dan die van notarissen in andere Europese landen. In Spanje is het de advocaat die verantwoordelijk is voor het juridisch onderzoek en de controle van uitstaande schulden, officiële registraties en de juridische inhoud van de overeenkomst.
Overdrachtsbelasting (ITP)
De ITP-overdrachtsbelasting (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) is de belasting die de koper moet betalen bij aankoop van een eigendom. In Andalusië bedraagt deze belasting 7% van de officiële waarde in de eigendomsakte. Als een deel van de verkoopprijs voor meubilair wordt betaald, bedraagt de ITP-overdrachtsbelasting 4% van dit bedrag.
Plusvalía
De Plusvalía is de gemeentelijke belasting over de waardestijging van de grond die betaald wordt door de verkoper. Het percentage van de Plusvalía is gebaseerd op de verkoopprijs plus andere variabele factoren.
Poder / volmacht
Een machtiging of volmacht (el poder) is een officieel document waarmee u iemand anders, zoals een advocaat, het recht geeft om namens u officieel te handelen, bijvoorbeeld als u in het buitenland woont. Voor het ondertekenen van een officiële eigendomsakte bij de notaris heeft de gemachtigde een publieke volmacht/machtiging nodig van de notaris.
Registro Propiedad
Het Registro de la Propiedad is een instantie voor het officiële register van onroerend goed en één van de twee autoriteiten op dit gebied. Dit register registreert het eigendom op basis van de akte van de notaris. Het uittreksel van dit register wordt de “nota simple” genoemd. Hoewel registratie bij het Registro de la Propiedad niet verplicht is, wordt dit ten zeerste aangeraden. Het is echter wel verplicht voor het verkrijgen van een hypotheek. In geval van tegenstrijdige informatie met het kadaster (Catastro), worden de gegevens van het Registro de la Propiedad gebruikt.
Registro de Turismo de Andalucía (RTA)
Als u uw huis commercieel verhuurt aan toeristen, bent u verplicht om een verhuurlicentie aan te vragen bij het Registro de Turismo de Andalucía (RTA). Deze licentie is vereist voor zowel “urbano” (stedelijk) als “rustico” (platteland) eigendommen en de huizen moeten aan bepaalde kwaliteitsnormen voldoen.
Suma de reservación
De reserveringssom (suma de reservación) is een bedrag (meestal tussen de €3.000 en €6.000) dat wordt betaald bij het ondertekenen van het reserveringscontract van de makelaar. Dit bedrag haalt het onroerend goed tijdelijk van de markt totdat alle condities voor het privé koopcontract zijn afgevinkt.